最近產(chǎn)權(quán)商鋪熱鬧的要屬北京莊勝崇光（SOGO）百貨，莊勝廣場南館小單元分割產(chǎn)權(quán)銷售，由北京莊勝崇光（SOGO）百貨20年承租經(jīng)營，逐月返現(xiàn)，租金平均在8.5%以上，20年累計本金＋租金收益可達270%左右。20年的回報期，20年后還可與北京莊勝崇光（SOGO）百貨協(xié)議續(xù)約。

　　廣告說，北京莊勝崇光（SOGO）百貨是一個范本，崇光北館自1998年6月24日開業(yè)，購買南館算是分享的一個7年的莊勝商圈，SOGO年近20億元營業(yè)額，分享一個年均8.5%有銀行擔保的高收益型理財樣本。

　　羅科（化名）一位活躍于地產(chǎn)界的分析師，在他看來，現(xiàn)在許多項目的承諾收益最終可能只比銀行存款高一點點。

　　他介紹，市場上不乏開發(fā)商玩財務技巧，開發(fā)商開出8%、10%、12%的售后包租收益率，往往是通過提高商鋪售價來實現(xiàn)。例如，本來一處只值1萬元／平方米的商鋪，開發(fā)商將售價提高到2萬元/平方米，盡管其承諾10年每年包租，年收益8%。假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年后，投資者雖然承租收益為80%。但投資者的實際房產(chǎn)收益卻為－50%，實際價值為售價的一半，實際年收益就只有3%。

　　他說，除了財務問題，在合同問題上，開發(fā)商更是一個大行家，投資人則是一個大外行。即使開發(fā)商承諾回租回購甚至抵押擔保，如果您是內(nèi)行的話，看了這個合同，會發(fā)現(xiàn)因為抵押擔保都有年限，而許多人都會忽視“對什么擔保，擔保的主體”這些細節(jié)，這里面的陷阱會讓你在打官司時很被動。

　　羅科分析，產(chǎn)權(quán)式商鋪是上世紀70年代左右歐美開始流行起來的投資方式，在北京，一些比較好的商場一年的租金可以達到60000～70000元/平方米，如果按8年回收，400000元/平方米，如果經(jīng)營成功收益是很高的。再如上海市產(chǎn)權(quán)式酒店平均日租金8.3元／平方米，從理論上考慮，售價與租金對比，上海產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報率能夠達到7%～10%。

　　幾年的市場經(jīng)驗，投資商鋪，最怕三五年內(nèi)項目一旦銷售完成，開發(fā)商即套現(xiàn)出局，承租商背著巨大的租金成本，往往難以保證經(jīng)營10年?，F(xiàn)有銀行擔保的商鋪時間長度上就各有不同了，有的三五年，有的10年甚至最長20年的。

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　　羅科說:“產(chǎn)權(quán)投資產(chǎn)品在一個5年左右的中線投資期內(nèi)，能達到6%～8%的年回報率是較為合理的，那些投資期限動輒10年或20年以不碰為妙?！绷_科表示，經(jīng)濟運行的內(nèi)在規(guī)律，國內(nèi)經(jīng)濟運行的周期大體為5～8年，產(chǎn)權(quán)的投資與股市一樣，是經(jīng)濟的風向標。因此，產(chǎn)權(quán)投資行為是一個中線投資行為，周期以5年為中值，少則3年，多則8年，再長的話，投資收益風險和經(jīng)營公司履約能力的風險都會陡然增加。

　　許多開發(fā)商往往一口氣蓋十幾萬平方米的商場，卻在當?shù)卣也坏侥敲创蟮南M量，如果蓋一個四五萬平方米的商場以后賣或者自主經(jīng)營都沒有問題，十幾萬平方米的，招商可能招不起來。如果是四五萬平方米可能很容易招起來，人氣很好。如果十幾萬平方米，招了四五萬平方米，仍然會感覺到很空。招商期間最好能吸引到一些主力商家進駐，比如星巴克、錢柜等等。

　　消費市場的問題，并不是一件容易的事。羅科認為，那些冷僻的業(yè)態(tài)，比如茶葉、陶瓷等等，個人投資多個商鋪在資源方面會很有阻力。譬如茶葉市場，基本上都是福建、浙江的商家，如果買十個店鋪，因為沒有這些招茶商的資源，這種招商很費力氣。

　　羅科舉例說，每一個商業(yè)都必須考慮周邊的市場才能做起來，如果一定要從遠處吸引人，那么肯定會有壓力。譬如，巨庫這個失敗案例，巨庫設(shè)計是針對年輕人的，而且很另類，而從安定門到西直門都是國家各個部委在居住，年齡偏大，年輕人比例小，而且有距離。

　　但是，羅科同樣認為，產(chǎn)權(quán)投資理財前景是可觀的，用好了能帶來相當優(yōu)厚的回報，但要最大限度地規(guī)避風險。因為，近10年來，產(chǎn)權(quán)式酒店平均投資回報率高于商鋪和高檔公寓等不動產(chǎn)投資指標，產(chǎn)權(quán)式酒店的平均年增長達到15.8%。到1995年，已有3.5萬個家庭在81個國家的4000多個旅游目的地購買了時權(quán)酒店，美國的“產(chǎn)權(quán)旅館”已超過了1000個。

　　截止到2004年年末，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店項目也不過200多個。從國際經(jīng)驗來看，產(chǎn)權(quán)物業(yè)投資會不斷派生和細分，譬如產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)被細分為度假式的，也有商務式的，還有分時度假為旗號的旅游式產(chǎn)權(quán)酒店。在國內(nèi)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)從1995年開始流行，并迅速在上海、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店。

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